Занимать не строить. Застройщики жилья погашают долги за счет облигаций (КоммерсантЪ)

Необходимость рефинансирования долгов и привлечения средств на строительство новых проектов заставляет застройщиков жилья занимать средства на облигационном рынке. По итогам 2025 года объем размещений облигаций строительных компаний превысил 97 млрд руб. Девелоперы стали чаще размещать бумаги с фиксированным купоном - их доля возросла до 86,5% против 64% годом ранее. Это обеспечило значительный объем средств на длительный срок. Однако в будущем, учитывая все еще неблагоприятную конъюнктуру на жилищном рынке, такая стратегия может привести к росту финансовой нагрузки.

Объем размещений облигаций жилых застройщиков по итогам 2025 года составил 97,46 млрд руб., что на 0,7% больше год к году, подсчитали в "Тринфико" по запросу "Ъ". При этом доля облигаций с фиксированным купоном за прошедший год возросла на 22,7 процентного пункта год к году, до 86,5%, а доля флоатеров (доходность бумаг привязана к рыночным индикаторам) сократилась до 13,5% против 36,2% годом ранее, уточняет управляющая активами "Тринфико" Екатерина Горбунова.

Лидером по объему размещений облигаций в 2025 году стал "Самолет" - 21,5 млрд руб. "Эталон" за прошедший год выпустил облигации на 16,8 млрд руб., Setl Group - на 11 млрд руб., А101 и "Брусника" - на 10,5 млрд руб. Среди других эмитентов: группа ЛСР (9 млрд руб.), АПРИ (4,9 млрд руб.), "Легенда" (3,5 млрд руб.) , "Пионер" (2,3 млрд руб.) и "Дарс-Девелопмент" (1 млрд руб.).

В текущих условиях привлечение заемного финансирования увеличивает и без того серьезную кредитную нагрузку девелоперов и давление на банковские лимиты, отмечает руководитель управления корпоративного финансирования А101 Александра Томашевская. В 2026 году задолженность жилых застройщиков по проектному финансированию достигнет 13,3 трлн руб. - на 24% больше год к году, следует из совместного исследования "Яков и партнеры" и ЕРЗ.РФ. Кроме того, на фоне роста кредитных рисков отдельных застройщиков некоторые банки стали занимать более консервативную позицию по выдаче кредитов, добавляет младший директор по корпоративным рейтингам "Эксперт РА" Татьяна Клюева.

Ситуация заставляет девелоперов обращаться на рынок облигаций - выпуск бумаг с фиксированным купоном позволяет девелоперам эффективно управлять ликвидностью и зафиксировать расходы, поясняет Александра Томашевская. Такая стратегия обеспечивает значительный объем денежных средств на длительный срок, что не всегда возможно при использовании кредитов, отмечает начальник отдела аналитики и финансовых инструментов Setl Group Геннадий Ситников. В то же время размещение флоатеров усложняет финансовое планирование, однако при реальном снижении ключевой ставки ЦБ застройщики с выпущенными фиксированными купонами будут вынуждены переплачивать за погашение бумаг, говорит начальник аналитического отдела инвесткомпании "Риком-Траст" Олег Абелев.

Средства, привлеченные с помощью облигаций, в основном направляются на замещение текущего долга и финансирование новых проектов, говорит Геннадий Ситников. В "Дарс-Девелопмент" отмечают, что, разместив облигации, компания смогла диверсифицировать источники финансирования и оптимизировать стоимость фондирования даже в период высокой ключевой ставки. В ЛСР рассказали "Ъ", что ставки по кредитам на текущий момент выше, чем на облигационном рынке. В "Пионере" и "Самолете" отказались от комментариев. В "Эталоне" и АПРИ не ответили на запрос "Ъ".

Хотя такая стратегия способна поддерживать текущие девелоперские проекты, в будущем она создаст завышенную фиксированную нагрузку, считает Олег Абелев. По его словам, если продажи квартир на жилищном рынке будут все еще низкими в условиях дорогой ипотеки, этого денежного потока может не хватить для обслуживания долга. По данным "Яндекс Недвижимости", объем сделок с новостройками по итогам 2025 года в российских городах-миллионниках снизился на 5% год к году, до 246,9 тыс. Кроме того, подчеркивает Екатерина Горбунова, в 2026 году застройщикам предстоит выплатить по офертам и погашениям 109,3 млрд руб., в 2027 году - 103,1 млрд руб.

София Мешкова

КоммерсантЪ